공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 새로 지었다면, 경매 후 토지와 새 건물의 소유자가 달라질 때 법정지상권이 성립하나요?

토지와 기존 건물에 공동저당권을 설정한 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지었다면, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물을 위한 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다. 신축 건물에 관한 예외는 소유 관계와 담보 설정을 함께 봅니다.

새 건물이 토지 소유자 소유이고, 토지 저당권자에게 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 그 건물에도 설정해 주는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.

기존 건물과 신축 건물을 구분해야 합니다

저당물 경매 이후 토지와 지상 건물의 소유자가 달라지는 상황은 법정지상권의 성립 요건에 포함됩니다.

다만 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 사례에서는, 그 요건만으로 신축 건물의 권리가 인정되지는 않습니다.

그러나 공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 상황에서는, 경매로 소유자가 달라졌다는 사정만으로 신축 건물에 권리가 생기는 것은 아닙니다.

공동저당권 설정 당시 존재하던 건물과 그 뒤에 지어진 건물을 구별해 보는 이유입니다.

따라서 처음 이용할 때는 공동저당권 설정 당시 건물이 있었는지뿐 아니라, 그 건물이 이후 철거되고 신축되었는지 확인해야 합니다.

아울러 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 같은지, 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권이 설정되었는지 살펴야 합니다.

원문은 이러한 사정을 특별한 경우로 제시하지만, 개별 사건의 결론까지 대신 판단해 주지는 않습니다.

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자주 묻는 질문

법정지상권은 언제 성립하는 것으로 보나요?

자료에 따르면 저당물 경매로 토지와 지상 건물의 소유자가 달라진 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 지상권을 설정한 것으로 봅니다. 성립 시점은 매수인이 매각대금을 지급한 때입니다.

권리를 다른 사람에게 넘기려면 어떤 절차가 필요한가요?

법정지상권 자체가 성립하는 데 등기는 필요하지 않지만, 타인에게 권리를 처분할 때는 먼저 자신의 명의로 지상권설정등기를 해야 합니다.

참고 자료

• 담보물권 < 공인중개사 1