토지와 기존 건물의 공동저당 설정 뒤 새 건물을 지었다면, 경매 후 새 건물에 법정지상권이 생기나요?
토지와 기존 건물의 공동저당 설정 뒤 건물을 철거하고 신축했다면, 경매로 소유자가 달라져도 법정지상권이 원칙적으로 성립하지 않습니다. 원문이 든 특별한 사정도 함께 살펴봅니다.
공동저당권 설정 뒤 기존 건물을 철거하고 새 건물을 지은 경우, 경매로 토지와 신축 건물의 소유자가 달라져도 새 건물의 법정지상권은 원칙적으로 성립하지 않습니다.
토지와 신축 건물의 소유자가 동일한 상태에서 토지 저당권자에게 신축 건물을 담보로 제공하고, 그 공동저당권의 순위도 토지 저당권과 같게 설정하는 등 특별한 사정이 있을 때에는 원칙과 다르게 판단할 수 있습니다.
판단의 출발점은 저당권 설정 당시입니다
법정지상권은 저당물의 경매로 토지와 그 지상 건물이 서로 다른 소유자에게 속하게 된 경우 문제 됩니다. 원문은 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 토지와 건물이 동일인의 소유였는지, 저당권 설정과 경매로 인한 소유자 변경이 있었는지를 성립요건으로 제시합니다.
하지만 기존 건물과 토지에 공동저당권을 설정한 뒤 건물을 없애고 새로 지었다면, 경매 뒤 소유자가 달라졌다는 사정만으로 신축 건물까지 법정지상권의 보호를 받는다고 볼 수는 없습니다. 설정 당시의 건물과 나중에 지은 건물을 구분해 살펴야 합니다.
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예외 여부는 신축 건물과 담보 설정을 함께 확인합니다
원문이 제시한 특별한 사정은 신축 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일하고, 토지 저당권자에게 그 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 경우 등입니다. 이 조건이 실제로 있었는지 확인하지 않은 채 소유자 변경만으로 권리 성립 여부를 단정해서는 안 됩니다.
따라서 먼저 공동저당권이 설정된 시점의 토지와 건물, 기존 건물의 철거 및 신축 여부, 신축 건물의 소유 관계와 담보 설정 내용을 각각 확인하는 것이 판단의 출발점입니다. 아래 설명은 이 공동저당 후 철거·신축한 경우에 관한 원칙입니다.
자주 묻는 질문
법정지상권의 성립 여부를 볼 때 경매 결과 외에 무엇을 살펴야 하나요?
저당권 설정 당시 건물이 존재했는지, 그때 토지와 건물이 동일인의 소유였는지, 저당권 설정 후 경매로 소유자가 달라졌는지를 확인해야 합니다. 기존 건물을 철거하고 신축한 사안이라면 신축 건물에 관한 담보 설정도 따져야 합니다.
신축 건물에 대한 담보 설정이 있으면 언제나 예외가 되나요?
자료는 신축 건물과 토지의 소유자가 같고, 토지 저당권자에게 신축 건물에도 토지 저당권과 같은 순위의 공동저당권을 설정해 주는 등의 특별한 사정을 듭니다. 담보 설정만 따로 떼어 보지 말고 소유 관계와 함께 확인해야 합니다.